생활 숙박시설 투자와 주의점

1. 생활형 숙박시설 (일명 생숙) 

생활형 숙박시설 (생활 숙박시설 또는 생숙) 은 레지던스의 다른 이름으로 공중위생관리법 상으로는 숙박시설에 해당하지만, 실내에서 취사와 세탁을 모두 할 수 있는 주거 생활이 가능한 시설을 이야기합니다. 기존 호텔 등의 숙박시설에 오피스텔의 장점을 더한 것이라고 할 수 있는데요. 원래는 호텔식 서비스를 받으며 숙박을 하는 시설로 활용되었으나, 최근에는 마치 주거용처럼 활용을 하는 경우도 많아지고 있습니다. 

건축법 시행령 별표 상의 생활숙박시설의 의미

생활 숙박시설은 일반 숙박시설이 아닌 장기투숙을 위한 취사가 가능한 숙박시설입니다. 숙박시설과 주거시설의 중간에 있고, 주택이 아니기 때문에 주택법이 아닌, 건축법상의 숙박시설로 건축법의 규제를 받는데요. 이러한 점 때문에 생활형 숙박시설이 주택에 비해서 몇 가지 장단점들을 가지고 있습니다.

 

우선 생활형 숙박시설은 분양 시 청약통장이 필요하지 않고, 전국 어디서나 분양이 가능하고, 일반 숙박시설과 다르게 개별등기 및 전입신고가 가능하여 소유, 임대, 전대가 가능합니다. 또한 아파트와는 다르게 분양권 전매 및 매매가 가능하고, 양도세, 보유세 중과대상이 아니며, 담보대출 규제에서도 빠져있어서 몇몇 규제들을 피해 갈 수 있습니다. 또한 숙박시설이기 때문에 1가구 2 주택에 해당하지 않아 세금 규제에도 자유롭다고 할 수 있는데요

반대로 생활 숙박시설은 의무적으로 숙박업 신고를 해야하고, 주택이 아니기 때문에 주거용으로 사용을 할 수 없습니다.

이러한 이유로 인해서 오피스텔과 같은 임대 계약을 하는 경우등에 세입자에게 전입신고를 못하도록 하는 경우를 볼 수 있는데요. 만약 세입자가 전입신고를 하고 30일 이상 거주하게 되면 주택으로 취급을 받으며, 주택수에 포함되어 양도세, 종부세 등 주택 관련 세금이 적용되는 등 소유자에게 세금 등의 문제가 발생할 수 있기 때문에 전입신고를 하지 못하도록 하는 것인데요. 이외에도 주택으로 취급을 받는 경우에는 공중위생관리법상의 벌금도 물 수 있다는 점이 문제가 되기도 합니다. 

문제는 생활형 숙박시설에 대한 부분을 주택과 같으면서 주거용으로 활용할 수 있으며, 기존 주택의 규제만을 피할 수 있다는 방식으로 많은 사람들에게 이야기를 하는 업자들에게서 발생하고 있는데요. 주거용으로 활용할 수 없다는 점은 위와 같은 문제들을 발생시킬 수 있는 부분이므로 충분히 잘 확인을 해보시는 것이 필요합니다. 

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2. 생활 숙박시설 투자의 주의할 점 

대안 주거로 떠오르고 있는 생활 숙박시설은 투자의 수단으로 최근 각광을 받기도 했는데요. 특히 몇몇 악덕 업체들의 경우에는 대놓고 주거용이라는 홍보를 하면서 관련된 내용을 제대로 알리지 않아서 큰 피해를 입은 투자자들도 발생하고 있습니다. 특히 세입자들이 주거용으로 활용하는 경우에는 투자자들이 생각지도 못했던 문제들에 직면할 수도 있는데요.

이러한 이유로 인해서 정부에서는 생활숙박시설 주택 불법 전용 방지를 위해 2023년 10월 14일까지 생활 숙박시설 건축물 용도를 오피스텔로 변경하는 경우의 오피스텔 오피스텔 건축기준 일부를 완화해 적용하기로 하는 등 불법전용 방지 방안을 마련해 발표를 하기도 하였습니다. 

 

1) 생활숙박시설은 주거용이 아니다 

생활 숙박시설은 주거용이 아니라는 점을 명확하게 이해하고 있어야 합니다. 만약 주거용으로 인정받게 된다면 기존의 주택법의 규정을 적용받게 되어 몇몇 문제들에 직면할 수 있는데요. 청약규제를 받지 않고, 전매제한을 받지 않는 등의 기존의 제한을 적용받을 수 있으며, 주택수에 포함되게 되는 경우에는 세금 문제 등 다양한 문제들에 직면하게 될 수 있다는 점을 반드시 확인해두실 필요가 있습니다. 

 

2) 생활숙박시설의 운영 형태를 확인해볼 것 

생활 숙박 시설의 운영 형태는 레지던스 호텔처럼 전문 운영업체에 위탁하여 숙박시설로 운영하는 경우가 있으며, 개별 임차인 경우가 있습니다. 따라서 투자를 하시기 이전에 어떤 형태로 운영이 되는지를 확인해보실 필요가 있는데요. 

레지던스 호텔과 같은 전문 운영업체의 운영이라면, 운영업체의 전문성 및 투명성 등을 따져보아야 하며, 이에 대한 견제 방법이 마땅치 않아 운영이 제대로 되지 않는 경우 손해를 볼 수 있음을 체크하셔야 합니다. 

또한 오피스텔 월세와 같은 개별 임차인 경우에는 공실로 남을 가능성, 임대 계약을 하면서 주거용으로 임대가 되는 것은 아닌지 등에 대한 체크가 미리미리 준비되어 있어야 합니다. 

 

3) 생활숙박시설의 시설에 대한 확인

생활 숙박시설은 기존의 주택법의 규제에 벗어나 있기 때문에 주방, 화장실 설비의 부족, 주거시설과 오피스텔에 비해 주차공간의 부족 등으로 인하여 임차인을 구하기 어려운 경우도 발생할 수 있으므로 분양을 받기 전에는 이에 대한 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 

 

4) 이외에도 생활숙박시설은 앞으로 규제들을 꾸준히 확인해야 

생활 숙박시설은 주거시설과 숙박시설의 중간에 위치해 있으면서 매우 애매하게 규정되어 왔는데요. 이로 인해서 여러 가지 문제점들이 발생하고 있기도 합니다. 따라서 정부는 최근에 생활 숙박시설에 대하여 숙박업 등록을 하도록 하고 있으며, 주거로 사용하는 경우 오피스텔로 전환의 길을 열어주는 등 여러 가지 정책적인 부분을 발표하고 있습니다. 따라서 이에 대한 부분을 계속해서 확인하고 법령에 맞춰 운영을 해야할 것입니다. 

 

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3. 생활숙박시설 투자에 대하여 

이와 같이 규제의 사이에 위치한 생활숙박시설은 여러가지 장점과 단점들이 공존해 있는데요. 또한 최근 정부에서는 규제의 사이에 있는 생활숙박시설을 오피스텔 건축 기준 일부 개정 고시에 따라 오피스텔로 용도변경도 가능하도록 하고 있습니다. 이러한 부분 때문에 생활 숙박시설은 다시 인기를 끌고 있기도 한데요. 

결과적으로 투자하는 투자자 본인의 상황에 맞는 투자가 필요하다는 점을 명확하게 인지하고, 생활숙박시설의 입지가 어떤 입지에서 많은 수요가 있는지를 철저하게 분석하여 투자를 하는 것이 필요로 합니다. 

청약통장도 필요없고 세금규제에서 자유롭다는 점 (단 주거용 이용시 강제이행금 부과주의) , 전매제한등의 규제가 적어 자유롭게 매매가 가능한 만큼 수요에 따라 빠르게 처분이 가능하다는 점, LTV와 DTI등의 대출 규제도 없기 때문에 대출이 편리하다는 점, 분양 이후 임대업 및 숙박업으로 수익 창출이 가능하다는 점등등 투자자의 상황에 맞는 투자를 하셔야 합니다. 이러한 부분은 특히 거주용 실수요자의 경우에는 피해를 볼 수도 있는 부분이 있기 떄문에 이런 부분도 꼭 체크를 해두실 필요가 있습니다. 

또한 앞으로 정부의 정책에 따라 변경되는 것들이 있는 만큼 주의해야될 점도 있습니다. 용도 변경 시 양도세 중과, 전매제한등을 주의해야 하며, 이런 부분 때문에 만약 무턱대고 분양을 받는 경우에는 큰 손해를 볼 수 있으므로 투자시에는 반드시 생활숙박시설, 오피스텔, 주거, 건축등 다양한 용어들에 대해서 충분히 공부하고 정확하게 이해를 하여 투자를 할 필요가 있습니다.