상가 건물 매매 임대등 부동산 용어 정리

상가 건물의 매매 및 임대등에 관련되어 부동산에 붙어있는 내용들을 바탕으로 하여 몇가지 용어들을 정리해봤습니다. 기본적으로 활용하는 매매와 임대에 대한 금액 그리고 면적, 월세에 대한 용어를 설명하기 위한 포스팅이라고 봐주시면 좋겠습니다. 

 

 

 

1. 상가매매, 건물매매, 임대등 부동산 거래 

상가 건물에 관련된 매매와 임대는 대부분 부동산을 통해서 이루어집니다. 대부분 사업자들간의 거래가 되는 경우가 많으며, 일반 주택 매매 및 건물과는 조금의 차이점이 있는 것이 특징입니다. 아래와 같은 사진속의 내용들을 상가 건물 전문으로 하는 부동산에서 보실 수 있는데요.

 

다음과 같은 내용들에 대해서 적혀있는 용어들을 하나하나 알아보려고 합니다. 다음과 같은 내용들이 적혀 있습니다. 

 

 

 

상가건물의 매매와 관련해서는 매매가, 대지, 연면적, 보-월세(보증금과 월세), 층수, 위치등의 정보들이 담겨 있으며, 의류/음식점/자유업등의 임대에 관련해서는 면적, 보증금, 월세, 권리금, 층수, 위치, 특징들이 적혀 있는 것들 보실 수 있습니다. 해당 내용에 대한 용어들을 아래와 같이 정리해봤습니다. 

 

 

2. 상가 건물 매매 임대 관련 부동산 용어 정리

상가 건물들에 대해서 거래하는 방식에는 매매와 임대의 방법이 있으며 다음과 같은 용어들을 알고 계신다면 위 사진과 같은 해당 게시판의 내용들을 알아볼 수 있을 것 입니다. 

 

 

1) 상가 건물 매매 

상가건물 매매와 관련된 용어 및 간단 정리입니다. 

* 매매가 (매가) 

매매가는 상가 건물의 매매를 원하는 가격을 의미합니다. 해당 부동산에 대한 거래 단가이며, 해당 단가들의 경우에는 대부분 대지와 면적, 위치 (상권) 에 따라 달라지며, 보증금 및 월세액 그리고 부동산 소유자의 의견등에 따라서 단가가 달라집니다. 

 

또한 매매가의 경우에는 실제적으로 거래의사가 있는 경우에는 부동산 및 부동산 소유자와 함께 이야기를 하여 네고도 가능할 여지가 높습니다. 특히 상가건물의 경우에는 대부분 수익성을 목적으로 하여 주택건물과는 다른 부분이 많으므로 매매가 부분이 변동될 여지가 높습니다. 또한 시장의 상황에 따라서 부동산의 가격들이 달라질 수 있습니다. 

 

* 대지 

대지는 일반적으로 건축행위가 이루어질 수 있는 개별 필지를 말합니다. 법률상 각 필지로 나눈 토지임을 이야기하는데요. 해당 건물이 건축된 토지를 이야기한다고 보시면 됩니다. 대지 위에는 건축법에 따라서 건물이 위치하고 있습니다.

 

만약 상가건물 매매 후 재건축등을 위해서는 대지 면적당 비율에 따른 용적률등 다양한 부분을 확인해야 할 수 있습니다. 관련법령인 공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률로 나뉘며, 건축법, 국토의 계획및 이용에 관한 법률등에 따라서 허가를 받고 상가가 위치해 있는 곳이라고 할 수 있습니다. 

 

* 연면적

연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 의미합니다. 건축법에 따라 정의되고 있으며, 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽이나 기둥등의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적인 바닥면적의 합계입니다. 

 

원칙적으로 모든 층의 바닥면적이 포함되며, 각층의 바닥면적을 합쳐서 건축물의 연면적으로 계산됩니다. 다만 용적률 산정을 위한 연멱적의 경우에는 지하층, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적, 초고층 건물등의 피난안전구역면적, 건축물 경사지붕 아래 대피공간 면적등은 제외합니다. 

 

* 보증금과 월세

상가의 가격을 결정하는 중요한 요소중의 하나는 바로 현재 임대중인 상가 건물에 대한 보증금과 월세에 대한 부분입니다. 해당 부분이 중요한 이유는 상가건물매매를 하는 당사자들이 해당 상가건물의 수익성을 가늠해볼 수 있는 척도가 되기 때문입니다. 

 

주로 사용되는 계산법 중 매매가를 정하는 방법중의 하나는 월세의 수익률과 임대보증금을 바탕으로 매매가를 정하는 방법이 있기도 합니다. ( 예시 = > (월세 × 12 × 100) ÷ 5% (수익률) + 임대보증금 = 매매가)   

 

마지막으로 상가건물의 매매하는 경우에는 기본적으로 기존 임대인과의 계약 또한 양수하여 임대인의 지위도 승계됩니다. 건물소유권과 함께 양수인에게 모든 권리와 의무가 이전되므로 임대인의 임대차보증금반환의무도 있다는 점을 미리 매매전에 알아두셔야 합니다. (매매가에 포함되어 있음) 

 

* 층수 

건물의 층수입니다. 건물의 층수에 따라서 매매 금액은 천차만별이 될 수 있습니다. 주로 1층의 전면부가 가장 비싼 경우가 많습니다. 

 

* 위치 

상가 건물의 주소지를 말합니다. 상가건물의 주소지에 따라서 상가의 매매가격은 큰차이를 보여줄 수 있습니다. 특히 상권이 형성되고 사람들이 많이 모이는 곳의 경우에는 보증금 및 임대료가 비싸고 따라서 상가의 매매가도 매우 높게될 수 있습니다. 

 

 

 

2) 상가건물 임대

상가건물 임대와 관련된 용어 및 간단정리입니다. 

 

* 면적 

상가의 면적은 상가의 넓이를 말합니다. 주로 전용면적으로 사용되며 이를 실사용면적이라고 하기도 합니다. 

 

여기에서 주의해야 하는 점은 분양면적이라고 하면 전용면적과 공용면적을 더한 값이되며, 공용면적이 들어가 있는 경우가 있으므로 정확한 면적을 확인하여야 합니다. 실제로 매장을 운영할 수 있는 전용면적을 정확하게 확인하셔야 합니다. 

 

임대료 및 보증금등은 면적에 따라서 면적이 넓을 수록 높아질 수 있습니다. 

 

* 보증금 

보증금은 장래 발생할지 모르는 채무를 담보하기 위한 계약관계에서 교부되는 금전으로 부동산 임대에서는 임차인의 채무를 담보하기 위해서 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 및 기타의 유가물을 말합니다. 간단하게는 해당 건물 임대를 위해서 미리 지급하는 돈을 말합니다. 보증금의 경우에는 정상적으로 임대차계약이 종료된다면 돌려받아야 하는 돈이기도 합니다. 

 

임대료 체납등의 계약불이행에 따른 임대료 담보이기도 하며, 의약금 또는 손해배상의 성질을 띄는 경우도 있습니다.  

 

* 월세 

월세는 임차인이 임대인에게 월단위로 내는 방식의 계약과 그 금전을 말합니다. 해당 상가를 임대하였다면 그 금액을 매달 임대인에게 지급하여야 합니다. 월세 이외에 부동산의 관리비용의 경우에는 사용하는 사람이 별도로 내고 있는 경우가 많으므로 임차인은 해당 상가를 임대한다면 월세 및 관리비용을 부담하여야 합니다. 

 

최근에는 상가임대차보호를 위해서 10년의 오랜 기간의 계약을 보호하고 있으며, 월세라고 하는 임대료의 상한선 (5%) 를 정하여 보호하고 있기도 합니다. 

 

* 권리금 

권리금은 용익권, 임차권등의 권리를 양도하는 대가로 주고 받는 금전을 의미합니다.  상가 건물의 경우에는 점포 임대차에 부수하여 손님의 확보, 상권의 지명도, 특수한 영업방법등 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익 또는 권리이용의 대가로 임차권 양수인과 양도인사이에 지급되는 금전을 말합니다. 

 

바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금, 기타 전매권등의 권리금의 종류가 있습니다.

 

원래는 법적으로 인정되는 권리가 아니며, 권리금의 경우에는 임대인과는 전혀 상관없는 경우가 많으므로 이것을 임대인에게 책임을 묻는것은 큰 문제와 이슈가 되고 있기도 합니다. 

 

관행적인 관례이므로 실제로 객관적으로 평가하기 어렵기 때문에 권리금의 경우에는 인정을 받지 못했지만 법령의 변경으로 한국에서는 특수한 경우에 인정을 받는 경우도 있습니다. 권리금 회수 기회 보호등을 하도록 법이 정하고 있기도 합니다. (법령에 부족한점이 많고 이슈가 많은 부분이므로 주의해야 합니다) 

 

 

* 층수와 위치

해당 임대 상가 건물의 위치와 층수에 관련된 내용입니다. 위치에 따라서 상권에 따라서 임대보증금 및 월세가 비싸질 수 있으며, 층수가 올라갈수록 임대료는 줄어들 가능성이 높습니다. 

 

* 특징 

상가 임대와 관련해서는 해당 상가의 특징을 꼭 살펴보아야 합니다. 이것이 일반음식점으로 가능한 곳인지 일반음식점은 불가하고 휴게음식점으로 해야하는지, 허가업종이 모두 가능한 상가시설인지등에 대한 내용을 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다. 

 

근린생활시설에 따라서 영업신고증을 받는데 문제가 발생하는 경우도 있으며, 1층이 아닌 경우에는 소방관련 법규에 필요한 사항들이 발생하기도 합니다. 또한 기타 부분에서 필요한 사항들이 발생할 수 있으므로 확인해야 합니다. 

 

 

 

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2022.03.11 - [주식 투자 정보] - 부동산 리츠 투자하는 방법

부동산 리츠 투자하는 방법